Petr Dvořák
Vedoucí analytického oddělení v Bydlení Analýza s.r.o.
16 let v analýze českého trhu nemovitostí. Od stavbyvedoucího přes investora k analytikovi. Specialista na stavební povolení, cenové trendy a regulační dopady v Praze, Brně a Ostravě.
Jak jsem se dostal k analýze trhů
Od praktické stavby k hlubokému porozumění celého systému.
Stavbyvedoucí
Začal jsem u středního stavebního podniku v Praze. Čtyři roky v terénu — to vám naučí opravdu všechno. Stavební procesy, náklady, legislativa, problémy v praxi. Viděl jsem, jak stavby vznikají a jaké překážky je čekají.
Vlastní investice
Rozhodl jsem se investovat do nemovitostí. Jako drobný investor jsem začal sledovat vývoj cen a poptávku na trzích v Praze a středních Čechách. Nebyl jsem jen stavbyvedoucí — stal jsem se vlastníkem, který chce vědět, proč se ceny mění.
Vzdělání
Absolvoval jsem Fakultu stavební ČVUT se zaměřením na ekonomiku stavebnictví. Pak jsem studoval ekonomii na Vysoké škole ekonomické v Praze. Praktické znalosti se sešly s teoretickým zázemím — to byl bod zlomu.
Analytik
Přestoupil jsem do analytické práce. Monitoroval jsem stavební povolení, ceny, regulaci. Učil jsem se, jak číst data, jak rozpoznat trendy, které ostatní ještě nevidí. Bylo to mnohem zajímavější než jsem čekal.
Vedoucí oddělení
V Bydlení Analýza s.r.o. vedu analytické oddělení. Monitorujeme stavební povolení, skutečně dokončené byty a cenové trendy v Praze, Brně a Ostravě. Zabýváme se otázkami, které vážně zajímají investor, stavbyvedoucí a politiky.
Čím se zabývám
Hluboký vhled do trhu nemovitostí — od stavebních povolení přes ceny až po regulační dopady.
Stavební povolení
Monitoruji trendy stavebních povolení v Česku — kolik se vydalo, v kterých městech, co to znamená pro nabídku bydlení příští roky. Data vypovídají o zdraví celého trhu.
Cenové trendy
Analýza cen nemovitostí v Praze, Brně a Ostravě — jak se mění, proč, jaké jsou výhledů. Cena není jen číslo — je to odraz poptávky, nabídky a investičních očekávání.
Regulace nájemného
Jak diskuse o regulaci nájemného mění chování pronajímatelů a investorů. Jaký má reálný dopad na nabídku bydlení. To není jen teorie — to se děje teď.
Stavební náklady
Sleduju vývoj stavebních nákladů a jejich vliv na realizaci projektů. Když rostou náklady, projekty se ruší nebo se posouvají. To ovlivňuje celý trh.
Poptávka a nabídka
Proč se poptávka a nabídka neshodují v urbánních centrech? Kde je největší selhání? Co by se mělo změnit? Tady je srdce problému.
Lokální trhy
Praha, Brno, Ostrava — každé město je jiné. Rozdílná demografická situace, rozdílné stavební podmínky, rozdílné investorské zájmy. Generalizace není možná.
Otázky a odpovědi
Jak se liší pohled stavbyvedoucího, investora a analytika na trh?
Stavbyvedoucího zajímá, jestli je stavba proveditelná — legislativa, čas, náklady. Investora zajímá návratnost — bude to ziskové za pět let? Analytika zajímá celkový systém — kam se trh posunuje, jaké jsou síly, které ho táhnou. Já mám štěstí, že jsem zažil všechny tři role. Doplňují se navzájem.
Proč se poptávka a nabídka bydlení neshodují?
Je to kombinace více věcí. Stavba trvá dlouho — když vydáte povolení dnes, byty budou hotové za dva, tři roky. Poptávka se mezitím změní. Stavební náklady rostou rychleji než ceny bytů. Investoři tak váhají. A regulace — diskuse o regulaci nájemného odrazují investory od toho, aby stavěli nové byty. Výsledek? Málo nového bydlení, vysoké ceny, frustrované kupující.
Která z velkých měst má nejslabší nabídku bydlení?
Praha je nejhorší. Ceny jsou nejvyšší, nových bytů je málo, a to není jen problém ceny — je to problém dostupnosti. Brno se zlepšuje, je tam více staveb. Ostrava má relativně lepší situaci, ale to hlavně proto, že tam poptávka klesá. Kdybyste chtěli koupit byt v Praze se slušným příjmem běžné rodiny — je to téměř nemožné bez rodičovské pomoci.
Jaký bude trh za tři roky?
Nejde předvídat přesně, ale trendy vidím. Pokud stavebních nákladů neklesnou, ceny bytů porostou — prostě proto, že stavět bude dražší. Pokud regulace nájemného projde v přísné podobě, investoři se stáhnou a nabídka pronajatých bytů se sníží ještě více. Nejoptimističtější scénář? Stavební povolení se konvertují na hotové byty, ceny se stabilizují. To ale vyžaduje politickou vůli a podporu investorům.
Jaký máte osobní vztah k tématu?
Je to více než práce. Osobně vím, jak těžké je koupit si byt v Praze. Viděl jsem, jak se stavební povolení mění v prázdné pozemky, kterými nikdo nezačne. Zajímá mě, jestli se to dá zlepšit — jestli existuje cesta, jak mít více bytů, dostupnějších cen a stále příjemné prostředí. To je věc, která mě motivuje k analytické práci.
Vzdělání a certifikace
Fakulta stavební ČVUT
Praha
Zaměření: Ekonomika stavebnictví
Absolvováno: 2013
Vysoká škola ekonomická
Praha
Obor: Ekonomie
Absolvováno: 2014
Certifikace v analýze dat
CZREA
Analýza trhů nemovitostí
Získáno: 2017
Praktická zkušenost
Stavba a investice
Stavbyvedoucí, investor, analytik
Od: 2008
Jak přistupuji k analýze
Analýza není jen o číslech. Čísla vypovídají příběh — a moje práce je ten příběh přečíst správně. Když vidím, že se stavební povolení vydávají v Praze pomaleji, není to jen statistika. Je to znamení, že něco v systému brzdí. Může to být legislativa, může to být investorský optimismus, nebo pesimismus. Musím rozumět kontextu.
Druhý princip je jednoduchost. Nejlepší analýza je ta, kterou pochopí investor i politik. Když to můžu vysvětlit bez technického žargonu, udělal jsem práci správně. Data jsou tu pro to, aby pomohla rozhodování — ne aby ohromila.
Třetí — jsem skeptik vůči vlastním závěrům. Když zjistím něco zajímavého, hledám, kde se mýlím. Jsou tam data, která to vyvracejí? Existuje alternativní vysvětlení? Lepší je přiznat nejistotu, než předstírat falešnou jistotu.
Poslední věc — věřím, že znalost je užitečná jen když se sdílí. Proto publikuji analýzy, odpovídám na otázky, diskutuji s lidmi z oboru. Pokud by moje práce zůstala zavřená v interních reportech, byla by k ničemu.
Nedávné analýzy a články
Výběr z aktuálních analýz o trhu nemovitostí v České republice.
Analýza vydaných stavebních povolení v České republice. Jak se mění počty, kde jsou největší změny, co to znamená pro budoucí nabídku bydlení. Data z Prhy, Brna a Ostrav se srovnávají s celorepublikovými trendy.
Porovnání cenových trendů v třech největších městech. Proč Praha stoupá rychleji? Kde je největší potenciál. Analýza faktorů, které ceny řídí — od dostupnosti hypotéky po stavební náklady.
Poptávka a nabídka bydlení — proč se neshodují
Březen 2026
Hluboká analýza rozdílu mezi tím, co lidé chtějí koupit, a tím, co je k dispozici. Přehled strukturálních příčin — od dlouhé doby stavby až po regulační překážky. Co by se mělo změnit.
Jak rostoucí stavební náklady a diskuse o regulaci nájemného společně zpomalují stavební aktivitu. Ekonomické modely, které ukazují, kdy se projekt stane ziskovým. Pohled investora na české prostředí.
Chcete se poradit?
Máte otázky na trh nemovitostí, stavební povolení, ceny nebo regulaci? Kontaktujte nás. Odpověď dostanete od někoho, kdo rozumí tématu.